Mehrfamilienhaus: bewertet wie ein Investment, nicht wie ein Wohnhaus
Zinshäuser leben von ihren Erträgen. Wir analysieren Mietrollen, Potenziale und Risiken und leiten den Wert im Ertragswertverfahren sauber her.
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- International anerkannte DIN EN ISO/IEC 17024 (DIA) · DEKRA-zertifiziert (D1 & D2)
- Von Gerichten, Finanzämtern und Banken anerkannt
- Standorte München & Bad Reichenhall — vor Ort bis Salzburg
- Rückmeldung innerhalb von 24 Stunden
Ein Mehrfamilienhaus ist wirtschaftlich betrachtet ein Zahlungsstrom mit Adresse. Maßgeblich für den Wert ist deshalb das Ertragswertverfahren nach ImmoWertV: Rohertrag aus der Mietrolle, abzüglich Bewirtschaftungskosten, kapitalisiert mit dem Liegenschaftszinssatz des örtlichen Gutachterausschusses, zuzüglich des über die Restnutzungsdauer abgezinsten Bodenwerts.
Die Musik spielt in den Details der Mietrolle: Wie weit liegen die Bestandsmieten unter der Marktmiete, und wie schnell lässt sich diese Reserve angesichts von Kappungsgrenze und gegebenenfalls Mietpreisbremse heben? Bestehen Staffel- oder Indexmieten? Wie werthaltig sind die Mietverhältnisse, und welcher Instandhaltungsstau wartet in Dach, Strängen und Fassade?
Unsere Gutachten beantworten diese Fragen mit Zahlen statt Einschätzungen — als Grundlage für Verkauf und Ankauf, für die Erbauseinandersetzung, den Nachweis gegenüber dem Finanzamt oder die Gespräche mit Ihrer Bank. Ergänzend prüfen wir auf Wunsch das AfA-Potenzial über ein Restnutzungsdauergutachten.
Wann Sie dieses Gutachten brauchen
- Verkauf oder Ankauf eines Zinshauses mit Verhandlungssicherheit
- Erbschaft oder Schenkung — der typisierte Finanzamtswert liegt bei Bestandsmieten oft zu hoch
- Auseinandersetzung von Erbengemeinschaften oder Gesellschaften
- Finanzierungsgespräche: belastbarer Wert für die Bank
- Aufteilungsüberlegungen: Wertvergleich Globalverkauf gegen Einzelverkauf nach WEG-Aufteilung
Was im Honorar enthalten ist
- Analyse der Mietrolle: Bestandsmieten, Marktmieten, Mietsteigerungspotenzial
- Ansatz marktgerechter Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis)
- Ertragswertverfahren mit dem Liegenschaftszinssatz des Gutachterausschusses
- Objektbegehung inklusive Allgemeinflächen, Technik und exemplarischer Wohnungen
- Erfassung von Instandhaltungsstau und Modernisierungsbedarf als Sonderwerte
- Vollständiges Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB
- Honorar
- Festpreis nach Einheitenzahl und Unterlagenlage, in der Regel ab 2.490 € inkl. MwSt. für ein kleineres Mehrfamilienhaus. Kombination mit Restnutzungsdauergutachten zu Paketkonditionen.
- Bearbeitungsdauer
- 3–4 Wochen ab vollständiger Mietrolle und Unterlagen; Terminsicherheit für Notar oder Bank stimmen wir verbindlich ab.
Bewertung von Mehrfamilienhäusern vor Ort
Häufige Fragen zum Thema Bewertung von Mehrfamilienhäusern
Warum weicht Ihr Ertragswert vom Makler-Faktor ab?
Der pauschale Vervielfältiger ("das 25-Fache der Jahresmiete") ignoriert, was die Miete wert ist: Eine tief unter Markt vermietete Immobilie hat Potenzial, aber auch einen langen Weg dorthin; überhöhte Mieten sind nicht nachhaltig. Das Ertragswertverfahren bewertet den nachhaltigen Reinertrag und macht jeden Ansatz überprüfbar — das hält auch der Prüfung durch Finanzamt oder Käuferbank stand.
Wie fließen niedrige Bestandsmieten in den Wert ein?
Doppelt: Sie mindern den heutigen Reinertrag, begründen aber ein dokumentierbares Steigerungspotenzial im Rahmen von Kappungsgrenze und Vergleichsmiete. Wir weisen beides getrennt aus — für Verkäufer ein Verhandlungsargument, für das Finanzamt der Nachweis, dass der typisierte Wert die reale Ertragslage überzeichnet.
Lohnt sich zusätzlich ein Restnutzungsdauergutachten?
Bei vermieteten Objekten mit Baujahr vor etwa 1995 sehr häufig. Es erhöht die jährliche AfA und nutzt dieselbe Datengrundlage wie die Verkehrswertermittlung — deshalb bieten wir beide Gutachten im Paket zu reduzierten Konditionen an.
Welche Unterlagen benötigen Sie für die Bewertung?
Kern sind die aktuelle Mietrolle mit Nettokaltmieten und Vertragsdaten, Grundriss- und Flächenangaben, der Grundbuchauszug sowie Angaben zu Modernisierungen der letzten 20 Jahre. Eine Checkliste erhalten Sie mit dem Angebot; fehlende Dokumente beschaffen wir mit Vollmacht.
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Niko CaspersGeschäftsführer
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