Das Vergleichswertverfahren: Marktwert aus echten Kaufpreisen
Das führende Bewertungsverfahren für Eigentumswohnungen, Häuser und Grundstücke — geregelt in den §§ 24 bis 26 ImmoWertV 2021, gestützt auf tatsächlich gezahlte Kaufpreise aus der amtlichen Kaufpreissammlung.
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- International anerkannte DIN EN ISO/IEC 17024 (DIA) · DEKRA-zertifiziert (D1 & D2)
- Von Gerichten, Finanzämtern und Banken anerkannt
- Standorte München & Bad Reichenhall — vor Ort bis Salzburg
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Das Vergleichswertverfahren leitet den Wert einer Immobilie aus den tatsächlich gezahlten Kaufpreisen hinreichend ähnlicher Objekte ab. Es ist in den §§ 24 bis 26 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) geregelt und gilt als das marktnächste der drei normierten Verfahren. Für Eigentumswohnungen, Einfamilien- und Reihenhäuser sowie für unbebaute Grundstücke ist es das führende Verfahren, weil hier regelmäßig genügend vergleichbare Verkäufe vorliegen. Auch der Bodenwert wird nach den §§ 24 bis 26 grundsätzlich im Wege des Vergleichs ermittelt — unabhängig davon, ob das Grundstück bebaut ist.
Grundlage sind die Vergleichspreise nach § 25 ImmoWertV: Kaufpreise von Grundstücken, deren wertbestimmende Merkmale — Lage, Größe, Baujahr, Zuschnitt, Ausstattung — hinreichend mit dem Bewertungsobjekt übereinstimmen und die zeitnah zum Wertermittlungsstichtag verkauft wurden. Die entscheidende Datenquelle ist die Kaufpreissammlung des örtlichen Gutachterausschusses (§ 195 BauGB), in der jeder beurkundete Immobilienverkauf anonymisiert erfasst wird. Aus diesem geprüften Bestand echter Transaktionen wählen wir geeignete Vergleichsfälle aus — nicht aus Angebotspreisen von Immobilienportalen, die den Markt systematisch überzeichnen.
Liegen für ein einzelnes Objekt zu wenige unmittelbar vergleichbare Verkäufe vor, greift § 26 ImmoWertV: Der Wert wird dann über einen objektspezifisch angepassten Vergleichsfaktor — etwa einen Ertrags- oder Gebäudefaktor der Gutachterausschüsse — oder, für den Bodenwert, über einen angepassten Bodenrichtwert nach § 196 BauGB hergeleitet. Unterscheiden sich Vergleichsobjekt und Bewertungsobjekt in einzelnen Merkmalen, werden diese Abweichungen mit marktüblichen Zu- und Abschlägen sachgerecht angepasst (§ 9 ImmoWertV). So bleibt das Verfahren auch dort belastbar, wo die reine Preissammlung nicht ausreicht.
In unseren Gutachten ist das Vergleichswertverfahren kein Rechenautomatismus, sondern das Ergebnis einer sachverständigen Auswahl und Prüfung: Wir sichten die Kaufpreissammlung, verifizieren die Vergleichbarkeit jedes Falls und dokumentieren jede Anpassung nachvollziehbar. Weil wir zum Festpreis arbeiten, ist unser Honorar vom ermittelten Wert vollständig unabhängig — das Ergebnis folgt allein den Daten und dem normierten Verfahren. Als Baustein eines Verkehrswertgutachtens nach § 194 BauGB ist die so ermittelte Wertaussage gegenüber Finanzämtern, Banken und Gerichten verwertbar.
Wann Sie dieses Gutachten brauchen
- Bewertung von Eigentumswohnungen — hier ist der Vergleichswert das führende Verfahren
- Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäuser in Lagen mit ausreichender Vergleichsdatenbasis
- Ermittlung des Bodenwerts unbebauter und bebauter Grundstücke (§§ 24–26 ImmoWertV)
- Verkehrswertgutachten für Erbschaft, Schenkung oder Scheidung
- Plausibilisierung eines Kauf- oder Verkaufspreises vor der Verhandlung
- Gegenprüfung einer Bank- oder Maklerbewertung durch einen unabhängigen Sachverständigen
Was im Honorar enthalten ist
- Ortsbesichtigung zur Erfassung der wertbestimmenden Merkmale
- Sichtung der Kaufpreissammlung des zuständigen Gutachterausschusses (§ 195 BauGB)
- Auswahl und Eignungsprüfung geeigneter Vergleichsfälle (§ 25 ImmoWertV)
- Auswertung der aktuellen Bodenrichtwerte (§ 196 BauGB)
- Marktgerechte Zu- und Abschläge für abweichende Objektmerkmale (§ 9 ImmoWertV)
- Einsatz objektspezifischer Vergleichsfaktoren, wo Einzelpreise nicht ausreichen (§ 26 ImmoWertV)
- Nachvollziehbare, schriftlich dokumentierte Herleitung des Vergleichswerts
- Einbindung in ein Verkehrswert- oder Kurzgutachten je nach Ihrem Anlass
- Honorar
- Das Vergleichswertverfahren ist Bestandteil unserer Gutachten — die Kosten richten sich nach dem gewählten Format: Kurzgutachten ab 990 € inkl. MwSt., Verkehrswertgutachten ab 1.990 € inkl. MwSt. Für eine reine Bodenwertermittlung erhalten Sie ein gesondertes Festpreisangebot. In jedem Fall gilt: verbindlicher Festpreis, ergebnisunabhängig.
- Bearbeitungsdauer
- Je nach Gutachtenformat ab ca. 1 Woche (Kurzgutachten) bzw. 2–3 Wochen (Verkehrswertgutachten) nach Ortstermin und vollständigen Unterlagen.
Vergleichswertverfahren vor Ort
Häufige Fragen zum Thema Vergleichswertverfahren
Wann wird das Vergleichswertverfahren angewendet?
Immer dann, wenn genügend Kaufpreise vergleichbarer Objekte vorliegen. Das ist typischerweise bei Eigentumswohnungen, Einfamilien-, Reihen- und Doppelhäusern sowie bei Grundstücken der Fall — hier ist es nach ImmoWertV 2021 das führende Verfahren. Bei renditeorientierten Objekten wie Mehrfamilienhäusern tritt das Ertragswertverfahren in den Vordergrund, bei fehlender Vergleichsbasis das Sachwertverfahren.
Woher stammen die Vergleichspreise?
Aus der Kaufpreissammlung des örtlichen Gutachterausschusses (§ 195 BauGB). Dort wird jeder beurkundete Immobilienverkauf anonymisiert erfasst — es handelt sich also um tatsächlich gezahlte Preise, nicht um Angebote. Immobilienportale zeigen dagegen nur Angebotspreise, die häufig über den realen Abschlüssen liegen. Als Sachverständige können wir die amtlichen Daten anfordern und systematisch auswerten.
Was ist der Unterschied zwischen Vergleichswert und Bodenrichtwert?
Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert je Quadratmeter Grund, den der Gutachterausschuss aus der Kaufpreissammlung ableitet (§ 196 BauGB) — er bewertet nur den Boden, nicht das Gebäude. Der Vergleichswert ist das Ergebnis des gesamten Verfahrens für die konkrete Immobilie. Der Bodenrichtwert ist dabei ein wichtiger Baustein, ersetzt aber nicht die objektspezifische Auswertung vergleichbarer Verkäufe.
Gilt ein Gutachten im Vergleichswertverfahren vor Finanzamt oder Gericht?
Entscheidend ist nicht das Verfahren, sondern das Gutachtenformat. Das Vergleichswertverfahren ist die Bewertungsmethode; verwertbar gegenüber Finanzamt und Gericht ist erst das darauf aufbauende Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB mit vollständiger Dokumentation und Ortsbesichtigung. Ein Kurzgutachten nutzt dieselbe Methodik, ist aber für Behörden und Gerichte nicht geeignet — wir sagen Ihnen vorab, welches Format Ihr Anlass erfordert.
Warum sind Portalpreise keine belastbare Grundlage?
Weil Immobilienportale Angebotspreise anzeigen — also die Preisvorstellung der Verkäufer zum Zeitpunkt der Inserierung. Der tatsächliche Kaufpreis liegt regelmäßig darunter und wird erst bei der Beurkundung fixiert. Das Vergleichswertverfahren stützt sich ausschließlich auf diese beurkundeten Preise aus der Kaufpreissammlung. Nur so entsteht eine Wertaussage, die den Markt abbildet und einer Prüfung durch Dritte standhält.
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