Die zentralen Begriffe der Wertermittlung — kurz definiert und fachlich korrekt. Für Eigentümer, Erben und Berater, die genau wissen wollen, was im Gutachten steht.
Beleihungswert
Der Beleihungswert ist der nach der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) vorsichtig und nachhaltig ermittelte Wert einer Immobilie, der unter Ausschluss vorübergehender Marktschwankungen und spekulativer Elemente über die gesamte Beleihungsdauer voraussichtlich erzielbar ist; er dient Banken als dauerhaft belastbare Grundlage der Kreditvergabe und liegt regelmäßig unter dem Verkehrswert.
Der Beleihungswert ist ein Sicherheitswert der Kreditwirtschaft. Anders als der Verkehrswert, der den aktuellen Marktwert abbildet, fragt der Beleihungswert danach, welcher Wert einer Immobilie über die gesamte Laufzeit eines Darlehens dauerhaft und verlässlich unterstellt werden kann. Konjunkturelle Wertspitzen und spekulative Elemente werden dabei bewusst ausgeblendet.
Rechtlich ist der Beleihungswert im Pfandbriefgesetz und in der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) verankert. Er wird nach vorsichtigen, nachhaltigen Grundsätzen ermittelt und liegt deshalb regelmäßig unter dem Verkehrswert. Auf seiner Basis bestimmen Banken die Beleihungsgrenze, also den Anteil, bis zu dem sie eine Immobilie als Kreditsicherheit akzeptieren.
Für die Qualifikation des Bewerters enthält § 6 BelWertV eine ausdrückliche Vermutung: Bei einer Zertifizierung nach der international anerkannten DIN EN ISO/IEC 17024 wird die erforderliche Eignung vermutet. Der Beleihungswert ist damit ein eigenständiges Wertkonzept, das neben dem Verkehrswert steht und mit ihm nicht verwechselt werden sollte.
Passende Leistung: Beleihungswertgutachten →Bewirtschaftungskosten
Die Bewirtschaftungskosten sind nach § 32 ImmoWertV die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung einer Immobilie nachhaltig entstehenden, nicht auf Mieter umlegbaren Kosten — Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, das Mietausfallwagnis sowie nicht umlagefähige Betriebskosten; sie werden im Ertragswertverfahren vom Rohertrag abgezogen und führen zum Reinertrag der Immobilie.
Die Bewirtschaftungskosten erfassen den Aufwand, der dem Eigentümer bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung einer Immobilie dauerhaft entsteht und nicht auf die Mieter umgelegt werden kann. Nach § 32 ImmoWertV zählen dazu die Verwaltungskosten, die Instandhaltungskosten, das Mietausfallwagnis sowie die nicht umlagefähigen Betriebskosten.
Angesetzt werden nicht die zufälligen Ist-Kosten eines einzelnen Jahres, sondern nachhaltige, marktübliche Erfahrungswerte. Die Instandhaltungskosten etwa werden häufig als Betrag je Quadratmeter oder als Prozentsatz der Herstellungskosten angesetzt, das Mietausfallwagnis als Prozentsatz des Rohertrags. So wird vermieden, dass kurzfristige Sondereffekte das Bewertungsergebnis verzerren.
Im Ertragswertverfahren werden die Bewirtschaftungskosten vom Rohertrag abgezogen; die Differenz ergibt den Reinertrag. Da sie den Ertrag unmittelbar mindern, wirken realistisch angesetzte Bewirtschaftungskosten direkt auf die Höhe des Ertrags- und damit des Verkehrswerts.
Passende Leistung: Bewertung von Mehrfamilienhäusern →Bodenrichtwert
Der Bodenrichtwert ist der aus der Kaufpreissammlung abgeleitete durchschnittliche Lagewert des Bodens je Quadratmeter für eine Mehrheit von Grundstücken innerhalb einer abgegrenzten Zone mit weitgehend gleichen Merkmalen; er wird nach § 196 BauGB vom Gutachterausschuss ermittelt, in €/m² angegeben und bildet eine zentrale Grundlage der Wertermittlung.
Der Bodenrichtwert bildet den Wert des unbebauten Grund und Bodens ab — unabhängig von den darauf stehenden Gebäuden. Er wird nach § 196 BauGB von den Gutachterausschüssen aus der Kaufpreissammlung abgeleitet und für flächendeckend abgegrenzte Bodenrichtwertzonen ausgewiesen, innerhalb derer die wertbestimmenden Merkmale wie Lage, Nutzungsart und Erschließungszustand weitgehend übereinstimmen.
Angegeben wird der Bodenrichtwert in Euro je Quadratmeter und bezieht sich auf ein fiktives Bodenrichtwertgrundstück mit definierten Eigenschaften, etwa einer bestimmten Geschossflächenzahl oder Grundstückstiefe. Weicht das zu bewertende Grundstück davon ab, sind Anpassungen über Umrechnungskoeffizienten erforderlich. Die Werte sind über die amtlichen Portale der Länder (BORIS) öffentlich einsehbar und werden regelmäßig fortgeschrieben; für Zwecke der Grundsteuer zuletzt bundesweit zum Stichtag 1. Januar 2022.
Im Sachwert- und im Ertragswertverfahren fließt der aus dem Bodenrichtwert abgeleitete Bodenwert unmittelbar in die Wertermittlung ein. Der Bodenrichtwert ist allerdings nur eine Orientierungsgröße und ersetzt kein Gutachten: Individuelle Eigenschaften eines konkreten Grundstücks — Zuschnitt, Altlasten, Baulasten, Immissionen oder Baurecht — berücksichtigt erst die sachverständige Einzelbewertung.
Passende Leistung: Grundstücksbewertung →Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren ist das für vermietete und renditeorientierte Immobilien maßgebliche Verfahren der ImmoWertV; es ermittelt den Verkehrswert aus den nachhaltig erzielbaren Erträgen, indem der um die Bewirtschaftungskosten und die Bodenwertverzinsung bereinigte Reinertrag mit einem aus Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer gebildeten Vervielfältiger kapitalisiert und um den Bodenwert ergänzt wird.
Das Ertragswertverfahren bewertet eine Immobilie aus Sicht des Kapitalanlegers: Maßgeblich ist nicht, was der Bau kostet, sondern welche nachhaltigen Erträge sich erzielen lassen. Es ist deshalb das Verfahren der Wahl für vermietete Objekte wie Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser sowie Gewerbeimmobilien.
Der Rechengang folgt einer klaren Logik: Vom Rohertrag — der nachhaltig erzielbaren Jahresmiete — werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen, woraus der Reinertrag entsteht. Nach Abzug der Verzinsung des Bodenwerts verbleibt der auf das Gebäude entfallende Reinertragsanteil, der mit einem Vervielfältiger kapitalisiert wird. Dieser Vervielfältiger ergibt sich aus dem Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer. Die Summe aus kapitalisiertem Gebäudeertrag und dem separat angesetzten Bodenwert bildet den Ertragswert.
Weil Liegenschaftszinssatz, Restnutzungsdauer und die Ansätze für den Rohertrag den Ergebniswert stark beeinflussen, verlangt das Verfahren belastbare Marktdaten und eine sorgfältige, nachvollziehbare Herleitung. Die §§ 27 bis 34 ImmoWertV geben den methodischen Rahmen vor, einschließlich des allgemeinen, des vereinfachten und des periodischen Ertragswertverfahrens.
Passende Leistung: Bewertung von Mehrfamilienhäusern →Gutachterausschuss
Der Gutachterausschuss ist ein nach §§ 192 ff. BauGB gebildetes, unabhängiges und selbstständiges Gremium bei Städten und Kreisen, das die Kaufpreissammlung aller Immobilienverkäufe führt und daraus Bodenrichtwerte, Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren und weitere für die Wertermittlung erforderliche Daten ableitet, Grundstücksmarktberichte veröffentlicht und auf Antrag Verkehrswertgutachten erstattet.
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte ist ein unabhängiges, an keine Weisungen gebundenes Gremium, das bei Städten und Landkreisen gebildet wird. Seine Rechtsgrundlagen finden sich in den §§ 192 bis 199 BauGB. Ihm gehören ehrenamtliche Sachverständige verschiedener Fachrichtungen an; die Geschäftsstelle wird in der Regel bei der Kommune geführt.
Kernaufgabe ist die Herstellung von Markttransparenz. Dazu führt der Ausschuss die Kaufpreissammlung, in der jeder notarielle Immobilienkaufvertrag einer Region erfasst wird. Aus dieser Datenbasis leitet er die für die Wertermittlung erforderlichen Daten ab — Bodenrichtwerte, Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren, Umrechnungskoeffizienten und Vergleichsfaktoren — und veröffentlicht sie unter anderem in den Grundstücksmarktberichten.
Darüber hinaus erstattet der Gutachterausschuss auf Antrag selbst Verkehrswertgutachten. Seine Daten sind eine unverzichtbare Grundlage jeder qualifizierten Bewertung; die individuelle, auf das konkrete Objekt bezogene Begutachtung leisten daneben freie und zertifizierte Sachverständige, die dieselben amtlichen Daten heranziehen.
Passende Leistung: Verkehrswertgutachten →ImmoWertV
Die ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung) ist die seit 1. Januar 2022 geltende bundeseinheitliche Rechtsverordnung zur Ermittlung von Verkehrswerten nach § 194 BauGB; sie regelt die drei normierten Verfahren — Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren — sowie die erforderlichen Daten und fasst die früheren Wertermittlungsrichtlinien in einem einzigen Regelwerk zusammen.
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ist die maßgebliche Rechtsgrundlage für die Ermittlung von Verkehrswerten in Deutschland. Sie wurde auf Basis von § 199 BauGB erlassen und gilt in ihrer grundlegend überarbeiteten Fassung seit dem 1. Januar 2022. Mit dieser Novelle wurden die zuvor getrennten Regelwerke — die frühere ImmoWertV von 2010 sowie die Sachwert-, Ertragswert-, Vergleichswert- und Bodenrichtwertrichtlinie — in einer einzigen, bundeseinheitlichen Verordnung zusammengeführt.
Inhaltlich regelt die ImmoWertV die drei normierten Wertermittlungsverfahren (Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren), die allgemeinen Grundsätze wie den Bezug auf den Wertermittlungsstichtag sowie die „sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten“. Dazu gehören insbesondere Bodenrichtwerte, Liegenschaftszinssätze, Sachwertfaktoren, Umrechnungskoeffizienten und die Normalherstellungskosten — die Datenbasis, die von den Gutachterausschüssen bereitgestellt wird.
Für die Praxis bedeutet die ImmoWertV vor allem Vergleichbarkeit und Nachvollziehbarkeit: Wer nach ihren Vorgaben bewertet, dokumentiert Annahmen und Rechenschritte in einer Form, die für Finanzämter, Gerichte und Banken überprüfbar ist. Zu beachten ist der Grundsatz der Modellkonformität — Eingangsdaten und Verfahren müssen zu demselben Modell gehören, aus dem sie abgeleitet wurden.
Passende Leistung: Verkehrswertgutachten →Liegenschaftszinssatz
Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert einer Immobilie im Durchschnitt marktüblich verzinst wird; er wird nach § 21 ImmoWertV vom Gutachterausschuss aus tatsächlichen Kaufpreisen und Erträgen abgeleitet und ist im Ertragswertverfahren der zentrale Kapitalisierungszinssatz — je höher er ausfällt, desto niedriger der Ertragswert.
Der Liegenschaftszinssatz drückt aus, wie sich der Kapitaleinsatz in eine Immobilie im Marktdurchschnitt verzinst. Nach § 21 ImmoWertV ist er der Zinssatz, mit dem Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden. Er wird nicht frei gewählt, sondern von den Gutachterausschüssen retrograd aus tatsächlichen Kaufpreisen und den zugehörigen Reinerträgen abgeleitet und für einzelne Objektarten und Lagen veröffentlicht.
Im Ertragswertverfahren ist der Liegenschaftszinssatz die entscheidende Stellgröße: Zusammen mit der Restnutzungsdauer bestimmt er den Vervielfältiger, mit dem der Reinertrag kapitalisiert wird. Der Zusammenhang ist gegenläufig — ein höherer Liegenschaftszinssatz führt zu einem niedrigeren Ertrags- und damit Verkehrswert, ein niedriger Zinssatz zu einem höheren Wert. Er spiegelt Renditeerwartung und Risiko wider: sichere, wertstabile Lagen weisen typischerweise niedrigere Liegenschaftszinssätze auf als Objekte mit höherem Bewirtschaftungs- oder Standortrisiko.
Weil bereits kleine Abweichungen im Liegenschaftszinssatz das Ergebnis deutlich verschieben, ist seine sachgerechte Herleitung ein Kernstück jeder Ertragswertermittlung. Liegen für eine Region keine geeigneten örtlichen Zinssätze vor, greift der Sachverständige begründet auf vergleichbare Daten oder normierte Modellansätze zurück und legt die Auswahl im Gutachten nachvollziehbar offen.
Passende Leistung: Bewertung von Mehrfamilienhäusern →Marktwert
Der Marktwert ist der europäisch und international gebräuchliche Begriff für den Verkehrswert und bezeichnet denselben Wert — den zum Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbaren Preis einer Immobilie nach § 194 BauGB —, den das deutsche Gesetz seit 2004 ausdrücklich mit dem Verkehrswert gleichstellt, sodass inhaltlich kein Unterschied besteht.
Marktwert und Verkehrswert bezeichnen in Deutschland denselben Wert. Der Gesetzgeber hat dies 2004 klargestellt, indem er in § 194 BauGB hinter den Begriff Verkehrswert die Klammer „(Marktwert)“ aufgenommen hat. Hintergrund war die europäische Harmonisierung: Der englische Begriff „Market Value“ und die internationalen Bewertungsstandards verwenden den Marktwert als Leitgröße, sodass die Angleichung Missverständnisse im grenzüberschreitenden Verkehr vermeidet.
In der Praxis wird „Marktwert“ häufiger im bank-, finanz- und investmentnahen Umfeld verwendet, während „Verkehrswert“ der klassische Begriff in Gutachten, Steuer- und Gerichtsverfahren ist. Inhaltlich bestehen keine Unterschiede: Beide meinen den nach § 194 BauGB und ImmoWertV ermittelten, objektivierten Wert zum Wertermittlungsstichtag.
Vom Marktwert zu unterscheiden ist der Beleihungswert, den Banken für die Kreditsicherung bewusst vorsichtiger und nachhaltiger ansetzen und der deshalb in der Regel unter dem Marktwert liegt. Wer eine belastbare, marktgerechte Wertaussage für Kauf, Verkauf oder gegenüber Behörden benötigt, erhält sie im Verkehrswertgutachten.
Passende Leistung: Verkehrswertgutachten →Nießbrauch
Der Nießbrauch ist das nach §§ 1030 ff. BGB begründete, unveräußerliche und unvererbliche Recht, eine fremde Immobilie umfassend zu nutzen und ihre Erträge — etwa Mieten — zu ziehen; er wird häufig als Vorbehaltsnießbrauch bei der Schenkung genutzt, mindert den Wert der belasteten Immobilie und wird kapitalisiert bewertet.
Der Nießbrauch ist ein umfassendes Nutzungsrecht an einer fremden Sache. Nach §§ 1030 ff. BGB berechtigt er den Nießbraucher, die Immobilie selbst zu bewohnen oder zu vermieten und die Erträge — etwa Mieteinnahmen — für sich zu vereinnahmen, während das Eigentum beim Belasteten verbleibt. Das Recht ist höchstpersönlich: Es kann weder übertragen noch vererbt werden und endet spätestens mit dem Tod des Berechtigten.
In der Immobilienpraxis begegnet der Nießbrauch vor allem als Vorbehaltsnießbrauch. Eltern übertragen die Immobilie zu Lebzeiten auf die Kinder, behalten sich aber das lebenslange Nutzungsrecht vor. Steuerlich mindert der Kapitalwert des Nießbrauchs die schenkungsteuerliche Bemessungsgrundlage; er wird nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes als Produkt aus dem Jahreswert der Nutzung und einem lebensalters- beziehungsweise laufzeitabhängigen Vervielfältiger kapitalisiert, wobei der Jahreswert nach § 16 BewG begrenzt ist.
Für die Verkehrswertermittlung ist der Nießbrauch eine wertmindernde Belastung: Eine mit einem Nießbrauch belastete Immobilie ist weniger wert als eine lastenfreie, weil dem Eigentümer Nutzung und Erträge über die Dauer des Rechts entzogen sind. Wie stark der Abschlag ausfällt, hängt von Jahreswert, statistischer Lebenserwartung des Berechtigten und dem angesetzten Zinssatz ab — ein Punkt, der bei Schenkung und vorweggenommener Erbfolge sorgfältig zu bewerten ist.
Passende Leistung: Immobilienbewertung bei Schenkung →Restnutzungsdauer
Die Restnutzungsdauer ist nach § 4 ImmoWertV die Zahl der Jahre, in denen ein Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann; sie ergibt sich im Grundsatz aus der Gesamtnutzungsdauer abzüglich des Alters, kann durch Modernisierungen verlängert und durch bauliche Mängel verkürzt werden.
Die Restnutzungsdauer gibt an, wie viele Jahre ein Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung wirtschaftlich noch nutzbar ist. Nach § 4 Abs. 3 ImmoWertV wird sie grundsätzlich aus der modellhaften Gesamtnutzungsdauer der jeweiligen Gebäudeart abzüglich des Gebäudealters bestimmt. Sie ist kein starrer Wert: Durchgreifende Modernisierungen — etwa an Dach, Fenstern, Heizung oder Grundriss — verlängern die Restnutzungsdauer, während unterlassene Instandhaltung und Bauschäden sie verkürzen.
Für die Wertermittlung ist die Restnutzungsdauer doppelt bedeutsam. Im Ertragswertverfahren bestimmt sie zusammen mit dem Liegenschaftszinssatz den Vervielfältiger und damit die Höhe des kapitalisierten Ertrags. Im Sachwertverfahren steuert sie über die Alterswertminderung, wie stark der Gebäudesachwert gegenüber den Herstellungskosten reduziert wird.
Steuerlich hat die Restnutzungsdauer erhebliches Gewicht: Weist ein Gutachten eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer nach, kann die Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erhöht und die jährliche Abschreibung gesteigert werden. Der Bundesfinanzhof hat den Nachweis über ein Gutachten ausdrücklich anerkannt (BFH, Urteil vom 28.07.2021 – IX R 25/19); das BMF-Schreiben vom 22.02.2023 regelt die Anforderungen der Finanzverwaltung. Zur Veranschaulichung ein vereinfachtes Rechenbeispiel: Verkürzt sich die Restnutzungsdauer von 50 auf 25 Jahre, verdoppelt sich der jährliche AfA-Satz rechnerisch von 2 % auf 4 %.
Passende Leistung: Restnutzungsdauergutachten →Rohertrag
Der Rohertrag ist im Ertragswertverfahren nach § 31 ImmoWertV die Summe aller bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung marktüblich und nachhaltig erzielbaren Einnahmen einer Immobilie — regelmäßig die auf ein Jahr bezogene Miete oder Pacht ohne umlagefähige Betriebskosten; er bildet die Ausgangsgröße, von der die Bewirtschaftungskosten abgezogen werden.
Der Rohertrag ist die Ausgangsgröße des Ertragswertverfahrens und beziffert die nachhaltig erzielbaren Einnahmen einer Immobilie, in aller Regel bezogen auf ein Jahr. Nach § 31 ImmoWertV ist damit die marktüblich und dauerhaft erzielbare Miete oder Pacht gemeint — nicht zwingend die aktuell vereinbarte Ist-Miete. Liegt die tatsächliche Miete deutlich über oder unter dem Marktniveau, ist der nachhaltig erzielbare Betrag anzusetzen; Abweichungen können über gesonderte Zu- oder Abschläge berücksichtigt werden.
Angesetzt wird der Rohertrag ohne die umlagefähigen Betriebskosten, da diese den Mietern gesondert weiterberechnet werden und den Ertrag der Immobilie nicht erhöhen. Für unterschiedliche Nutzungsarten — Wohnen, Gewerbe, Stellplätze — werden die jeweils marktüblichen Ansätze getrennt ermittelt.
Vom Rohertrag werden im nächsten Schritt die Bewirtschaftungskosten abgezogen; es verbleibt der Reinertrag, der die Grundlage der Kapitalisierung bildet. Eine sorgfältige, marktgestützte Herleitung des Rohertrags ist deshalb entscheidend für die Belastbarkeit des Ertragswerts.
Passende Leistung: Bewertung von Mehrfamilienhäusern →Sachwertfaktor
Der Sachwertfaktor (auch Marktanpassungsfaktor) ist die vom Gutachterausschuss aus Kaufpreisen abgeleitete Kennzahl, mit der im Sachwertverfahren nach § 39 ImmoWertV der vorläufige Sachwert — die Summe aus Bodenwert und Gebäudesachwert — an die tatsächlichen Marktverhältnisse angepasst wird, um den marktgerechten Verkehrswert der Immobilie zu erhalten.
Der Sachwertfaktor überführt das reine Kostenergebnis des Sachwertverfahrens in einen marktgerechten Wert. Zunächst wird der vorläufige Sachwert als Summe aus Bodenwert und Gebäudesachwert ermittelt. Da reine Herstellungskosten aber nicht zwingend dem entsprechen, was der Markt tatsächlich zahlt, wird der vorläufige Sachwert mit dem Sachwertfaktor multipliziert. Früher wurde die Kennzahl als „Wertzahl“ bezeichnet, in der Fachpraxis ist auch der Begriff Marktanpassungsfaktor gebräuchlich.
Die Gutachterausschüsse leiten Sachwertfaktoren nach § 21 ImmoWertV aus dem Vergleich tatsächlicher Kaufpreise mit den zugehörigen vorläufigen Sachwerten ab und veröffentlichen sie in Abhängigkeit von Bodenwertniveau und Sachwerthöhe. In begehrten Lagen liegt der Faktor häufig über 1,0 — der Markt zahlt mehr als die reinen Herstellungskosten —, in strukturschwachen Regionen darunter. Dadurch fließt die regionale Marktlage systematisch in die Wertermittlung ein.
Der Sachwertfaktor ist damit das Bindeglied zwischen Kostenmodell und Marktrealität. Seine Auswahl und Begründung entscheidet maßgeblich über die Marktgerechtigkeit des Ergebnisses und gehört zu den sensibelsten Schritten des Sachwertverfahrens, das vor allem bei eigengenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern zum Einsatz kommt. Zu beachten ist dabei die Modellkonformität: Es dürfen nur die Normalherstellungskosten verwendet werden, aus denen der jeweilige Faktor abgeleitet wurde.
Passende Leistung: Bewertung von Einfamilienhäusern →Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren ist das Verfahren der ImmoWertV für überwiegend eigengenutzte Immobilien ohne ausreichenden Vergleichs- oder Ertragsmarkt; es addiert den Bodenwert und den aus den Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung ermittelten Gebäudesachwert zum vorläufigen Sachwert und passt diesen mit dem Sachwertfaktor an die Marktlage an.
Das Sachwertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie über die Kosten ihrer Wiedererrichtung. Es kommt dort zum Einsatz, wo weder ausreichende Vergleichspreise vorliegen noch eine marktübliche Ertragserzielung im Vordergrund steht — typischerweise bei eigengenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern.
Der Rechengang trennt Boden und Gebäude. Der Bodenwert wird aus dem Bodenrichtwert abgeleitet. Der Gebäudesachwert ergibt sich aus den Normalherstellungskosten, die über die Brutto-Grundfläche und einen Baupreisindex auf den Wertermittlungsstichtag fortgeschrieben und um die Alterswertminderung sowie etwaige Baumängel reduziert werden. Bodenwert und Gebäudesachwert bilden zusammen den vorläufigen Sachwert.
Da reine Herstellungskosten den Marktpreis nur unvollständig abbilden, wird der vorläufige Sachwert abschließend mit dem Sachwertfaktor des Gutachterausschusses an die regionale Marktlage angepasst. Erst dieses Ergebnis ist der marktgerechte Sachwert. Die §§ 35 bis 39 ImmoWertV regeln das Verfahren; die Modellkonformität — die konsistente Verwendung der zum jeweiligen Faktor passenden Normalherstellungskosten — ist dabei zwingend zu beachten.
Passende Leistung: Bewertung von Einfamilienhäusern →Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren ist eines der drei normierten Wertermittlungsverfahren der ImmoWertV und leitet den Verkehrswert unmittelbar aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen einer hinreichenden Zahl vergleichbarer Grundstücke ab; es gilt als marktnächstes Verfahren und wird vor allem bei Eigentumswohnungen, unbebauten Grundstücken und Reihenhäusern in ausreichend datenreichen Märkten angewandt.
Das Vergleichswertverfahren ist das marktnächste der drei normierten Verfahren, weil es den Wert unmittelbar aus tatsächlich bezahlten Kaufpreisen ableitet. Grundlage ist eine hinreichende Zahl von Vergleichsobjekten, die dem Bewertungsobjekt in den wertbestimmenden Merkmalen — Lage, Größe, Baujahr, Zustand, Ausstattung — möglichst ähnlich sind. Abweichungen werden über Zu- und Abschläge oder mithilfe der vom Gutachterausschuss bereitgestellten Vergleichsfaktoren und Umrechnungskoeffizienten angeglichen.
Voraussetzung ist ein ausreichend aktiver und transparenter Markt. Deshalb eignet sich das Verfahren besonders für Eigentumswohnungen, unbebaute Grundstücke sowie typisierte Reihen- und Einfamilienhäuser in homogenen Wohnlagen, wo genügend vergleichbare Verkäufe vorliegen. Die maßgeblichen Daten stammen aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses, die sämtliche notariellen Kaufverträge einer Region erfasst. Geregelt ist das Verfahren in den §§ 24 bis 26 ImmoWertV.
Wo verlässliche Vergleichsdaten fehlen — etwa bei Sonderimmobilien oder in dünn besetzten Märkten —, treten Ertrags- oder Sachwertverfahren an seine Stelle. Häufig wird das Vergleichswertverfahren zusätzlich herangezogen, um die Ergebnisse der anderen Verfahren zu plausibilisieren.
Passende Leistung: Bewertung von Eigentumswohnungen →Verkehrswert
Der Verkehrswert ist der in § 194 BauGB gesetzlich definierte Wert einer Immobilie: der Preis, der zum Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Der Verkehrswert ist der zentrale Wertbegriff des deutschen Immobilienrechts. Seine Legaldefinition in § 194 BauGB stellt auf den Preis ab, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr — also unter normalen Marktbedingungen und ohne Zwangslage — für eine Immobilie zu erzielen wäre. Ausdrücklich unberücksichtigt bleiben ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse, etwa ein Verkauf zwischen Verwandten oder ein Notverkauf unter Zeitdruck. Der Verkehrswert beschreibt damit einen objektivierten, marktgerechten Wert und nicht den individuell vereinbarten Kaufpreis eines Einzelfalls.
Ermittelt wird der Verkehrswert nach den bundeseinheitlichen Vorgaben der ImmoWertV über eines der drei normierten Verfahren — Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren —, je nach Objektart und Datenlage. Maßgeblich sind stets die Wertverhältnisse am Wertermittlungsstichtag sowie der tatsächliche Zustand des Grundstücks. Wichtige Eingangsgrößen wie Bodenrichtwerte, Liegenschaftszinssätze und Sachwertfaktoren stammen vom örtlichen Gutachterausschuss.
Rechtlich verbindlich nachgewiesen wird der Verkehrswert durch ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB. Nur dieses Vollgutachten dokumentiert jede Annahme und jeden Rechenschritt so vollständig, dass es gegenüber Finanzamt, Gericht und Banken uneingeschränkt verwertbar ist. Bei ALPHAUS Immobilienbewertung erstellen wir es zum ergebnisunabhängigen Festpreis — der Wert steht am Ende der sachverständigen Prüfung, nicht am Anfang.
Passende Leistung: Verkehrswertgutachten →Wertermittlungsstichtag
Der Wertermittlungsstichtag ist der Zeitpunkt, auf den sich ein Gutachten bezieht und der die maßgeblichen allgemeinen Wertverhältnisse am Grundstücksmarkt bestimmt; er ist nach § 2 ImmoWertV und § 194 BauGB entscheidend, weil der Verkehrswert stichtagsbezogen ist — bei Erbschaften etwa der Todestag, bei Schenkungen der Tag der Ausführung.
Der Wertermittlungsstichtag ist der Zeitpunkt, auf den sich eine Wertermittlung bezieht. Er ist deshalb so bedeutsam, weil der Verkehrswert stets stichtagsbezogen ist: Maßgeblich sind die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt, wie sie an genau diesem Tag herrschen. Spätere Marktentwicklungen bleiben ebenso außer Betracht wie Ereignisse, die erst nach dem Stichtag eintreten. Nach § 2 Abs. 4 ImmoWertV ist der Stichtag im Gutachten eindeutig zu benennen.
Von den Wertverhältnissen zu unterscheiden ist der Zustand des Grundstücks, der der Bewertung zugrunde gelegt wird. In der Regel fallen beide zusammen; in bestimmten Konstellationen — etwa bei rückwirkenden Bewertungen — kann der Qualitätsstichtag jedoch von dem Zeitpunkt abweichen, auf den sich die Wertverhältnisse beziehen.
Besondere Relevanz hat der Stichtag bei steuerlichen und familienrechtlichen Anlässen. Bei einer Erbschaft ist es der Todestag des Erblassers, bei einer Schenkung der Tag der Ausführung der Zuwendung, beim Zugewinnausgleich der Tag der Zustellung des Scheidungsantrags. Weil der Wert an einem zurückliegenden Datum festzustellen sein kann, gehören rückwirkende Bewertungen zum jeweiligen Stichtag zu den regelmäßigen Aufgaben der Sachverständigenpraxis.
Passende Leistung: Gutachten für das Finanzamt →
