27. Juli 2026 · 8 Min. Lesezeit · Von Niko Caspers, Geschäftsführer
Immobilienbewertung bei Scheidung in Österreich: Wie der Verkehrswert das Aufteilungsverfahren entscheidet
Die kurze Antwort
Nach einer Scheidung teilt Österreich das eheliche Gebrauchsvermögen und die ehelichen Ersparnisse auf — geregelt in den §§ 81 ff. Ehegesetz. Liegenschaften sind dabei fast immer der größte Posten: die Ehewohnung als Gebrauchsvermögen, eine als Wertanlage angeschaffte Wohnung als eheliche Ersparnis. Da eine Liegenschaft nicht physisch geteilt werden kann, läuft die Aufteilung praktisch auf eine von zwei Lösungen hinaus: Ein Ehegatte übernimmt und leistet dem anderen eine Ausgleichszahlung — oder die Liegenschaft wird verkauft und der Erlös verteilt. In beiden Fällen hängt das Ergebnis unmittelbar am Verkehrswert.
Zwei Punkte entscheiden über den Verlauf: Erstens muss der Aufteilungsantrag im strittigen Fall binnen eines Jahres ab Rechtskraft der Scheidung beim Bezirksgericht gestellt werden (§ 95 EheG) — danach erlischt der Anspruch. Zweitens ersetzt ein neutrales Schätzgutachten die Verhandlung über den Wert durch eine begründete Zahl, die beide Seiten und ihre Anwälte prüfen können. Genau dort setzt unsere Arbeit an.
Was aufgeteilt wird: Gebrauchsvermögen, Ersparnisse und die Sonderrolle der Ehewohnung
Das österreichische Ehegesetz unterscheidet zwei Massen: das eheliche Gebrauchsvermögen — Sachen, die während der Ehe dem Gebrauch beider Ehegatten gedient haben, allen voran die Ehewohnung und der Hausrat — und die ehelichen Ersparnisse, also Wertanlagen, die die Ehegatten während der Ehe angesammelt haben. Auch eine Liegenschaft kann in beide Kategorien fallen: das selbst bewohnte Haus als Gebrauchsvermögen, die vermietete Eigentumswohnung als Ersparnis.
Grundsätzlich ausgenommen ist, was ein Ehegatte in die Ehe eingebracht, geerbt oder von Dritten geschenkt bekommen hat, ebenso Unternehmen und Sachen des persönlichen Gebrauchs (§ 82 EheG). Die wichtigste Rückausnahme betrifft die Ehewohnung: Sie kann trotz Einbringung oder Erbschaft in die Aufteilung einbezogen werden — wenn die Ehegatten das vereinbart haben, wenn ein Ehegatte auf die Weiterbenützung zur Sicherung seiner Lebensbedürfnisse angewiesen ist oder wenn ein gemeinsames Kind einen berücksichtigungswürdigen Bedarf daran hat. Ob diese Voraussetzungen in Ihrem Fall vorliegen, ist Rechtsberatung und gehört zu einem Rechtsanwalt für Familienrecht in Österreich — auf Wunsch vermitteln wir aus unserem Netzwerk, kostenlos und unverbindlich; die Beratung erfolgt stets durch die Kanzlei selbst.
| Vermögen | Fällt in die Aufteilung? | Wertfrage |
|---|---|---|
| Gemeinsam angeschaffte Ehewohnung | ja, als Gebrauchsvermögen | Verkehrswert bestimmt Übernahme oder Verkaufserlös |
| Eingebrachte oder geerbte Ehewohnung | grundsätzlich nein — Rückausnahmen möglich | bei Einbeziehung zählt ebenfalls der Verkehrswert |
| Gemeinsam genutzte Zweitliegenschaft (z. B. Ferienwohnung) | ja, als Gebrauchsvermögen | Bewertung wie bei der Ehewohnung |
| Als Wertanlage angeschaffte Liegenschaft (z. B. vermietet) | ja, als eheliche Ersparnis | Verkehrswert zum maßgeblichen Stichtag |
| Eingebrachte, geerbte oder geschenkte sonstige Liegenschaft | nein (§ 82 EheG) | bleibt außerhalb der Aufteilungsmasse |
| Unternehmen und Unternehmensanteile | nein | gehören nicht zur Aufteilung |
Einvernehmlich oder strittig: Zwei Verfahren, dieselbe Wertfrage
Die meisten Scheidungen in Österreich werden einvernehmlich geschlossen — und die einvernehmliche Scheidung setzt voraus, dass sich die Ehegatten schriftlich über die Aufteilung des ehelichen Gebrauchsvermögens und der ehelichen Ersparnisse einigen. Wer diese Vereinbarung unterschreibt, legt damit auch den Wert der Liegenschaft fest — oft die größte finanzielle Entscheidung des gesamten Verfahrens. Eine Einigung auf Basis einer Schätzung „aus dem Bauchgefühl“ oder einer Maklereinschätzung der Gegenseite bindet später beide. Einen amtlichen Überblick über beide Scheidungswege bietet oesterreich.gv.at.
Kommt keine Einigung zustande, entscheidet auf Antrag das Bezirksgericht im Außerstreitverfahren über die Aufteilung. Hier gilt die Jahresfrist des § 95 EheG: Der Aufteilungsantrag muss binnen eines Jahres ab Rechtskraft der Scheidung gestellt werden, sonst erlischt der Anspruch — eine Fallfrist, die sich nicht verlängern lässt. Für die Wertfrage bedeutet der strittige Weg: Das Gericht bestellt einen Sachverständigen, das Verfahren dauert länger und kostet mehr. In beiden Konstellationen lohnt sich deshalb dieselbe Vorarbeit — eine belastbare, neutrale Zahl, bevor Positionen sich verhärten.
Die Ausgleichszahlung: Der Verkehrswert bestimmt die Summe
Österreich teilt nicht nach einer starren Quote. Das Gesetz verlangt eine Aufteilung nach Billigkeit (§ 83 EheG): Gewicht und Umfang der Beiträge beider Ehegatten werden gewürdigt, wobei Haushaltsführung und Kindererziehung dem Einkommenserwerb gleichwertig sind. In der Praxis führt das bei langjährigen Ehen häufig zu annähernd hälftigen Ansätzen — verbindlich ist das aber nicht, und die Quote ist Sache der rechtlichen Würdigung. Was keine Rechtsfrage ist: die Bemessungsgrundlage. Jede Quote wird auf den Verkehrswert der Liegenschaft angewendet, abzüglich der aushaftenden Kredite, die in die Billigkeitsrechnung einbezogen werden.
Ein vereinfachtes Beispiel zeigt den Hebel: Hat die gemeinsame Ehewohnung einen Verkehrswert von 600.000 € und haftet darauf noch ein Kredit von 200.000 €, stehen 400.000 € in der Aufteilungsmasse; bei hälftiger Betrachtung läge die Ausgleichszahlung des übernehmenden Ehegatten bei 200.000 €. Wird der Wert um 50.000 € zu hoch oder zu niedrig angesetzt, verschiebt sich die Zahlung um 25.000 € — zulasten der einen oder der anderen Seite. Deshalb ist die Bewertung im Aufteilungsverfahren kein formaler Zwischenschritt, sondern der Punkt, an dem über das wirtschaftliche Ergebnis der Scheidung entschieden wird.
Schätzgutachten im Aufteilungsverfahren: Stichtag, LBG und die Frage, wer bewertet
Fachlicher Maßstab der Bewertung ist in Österreich das Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) — es wurde gerade für gerichtliche Verfahren wie das Aufteilungsverfahren geschaffen, definiert den Verkehrswert und verlangt nachvollziehbar begründete Verfahren. Zum Stichtag nur die Grundzüge: Maßgeblich ist nach der österreichischen Rechtsprechung regelmäßig nicht der Tag der Trennung, sondern grundsätzlich der Zeitpunkt der Aufteilungsentscheidung; wie Wertveränderungen zwischen der Aufhebung der ehelichen Lebensgemeinschaft und der Entscheidung zugerechnet werden, ist eine Rechtsfrage des Einzelfalls und gehört zum Rechtsanwalt. Unsere Aufgabe ist die andere Hälfte: den Verkehrswert zu jedem verlangten Stichtag methodisch sauber zu ermitteln — auch rückwirkend.
Für den Weg zur Zahl gibt es zwei Modelle. Im strittigen Verfahren bestellt das Bezirksgericht einen allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen aus der Gerichtssachverständigenliste; für diesen Schritt koordinieren wir mit gerichtlich zertifizierten Kollegen in Österreich. Der oft bessere Weg beginnt früher: ein gemeinsames Schätzgutachten, das beide Ehegatten vor oder statt dem Gerichtsverfahren beauftragen — eine Zahl, die beide Anwälte akzeptieren, statt zwei Parteigutachten, die einander widersprechen. Unsere Neutralität folgt dabei aus der Struktur, nicht aus Behauptungen: Wir arbeiten zum Festpreis, unser Honorar ist vom Ergebnis entkoppelt, der Wert folgt allein den normierten Verfahren. Wie das konkret abläuft, zeigt unsere Seite zur Immobilienbewertung bei Scheidung — auf Wunsch mit Rückruf zum Wunschtermin und getrennter Kommunikation mit beiden Seiten.
Der Grenzfall: Liegenschaft in Salzburg, Haus in Bayern
Im Korridor zwischen München und Salzburg ist die Konstellation häufig: Das Ehepaar lebt in Freilassing, die Eigentumswohnung liegt in der Stadt Salzburg, das Einfamilienhaus in Bayern — oder umgekehrt. Dann treffen zwei Rechtsräume aufeinander, die sauber zu trennen sind. Für die österreichische Liegenschaft gilt das Aufteilungsverfahren nach §§ 81 ff. EheG mit der Bewertung nach LBG. Für deutsches Vermögen gilt das deutsche Scheidungsfolgenrecht mit dem Zugewinnausgleich — ein anderes System mit eigenen Stichtagen und eigenem Bewertungsregelwerk (ImmoWertV). Deutsche Paragrafen helfen vor einem österreichischen Bezirksgericht nicht weiter, österreichische nicht vor einem deutschen Familiengericht.
Für die Bewertung heißt das: Die Salzburger Wohnung braucht ein Schätzgutachten nach österreichischer Systematik mit österreichischen Marktdaten, das bayerische Haus ein Gutachten nach deutschem Regelwerk — idealerweise aus einer Hand, damit Stichtage, Unterlagen und Kommunikation zusammenpassen. Genau dafür ist unser Haus aufgestellt: Wir bewerten zwischen München und Salzburg in beiden Rechtsräumen. Die Grundlagen beider Regelwerke haben wir im Ratgeber Immobilienbewertung in Österreich und Salzburg verglichen; was für Objekte im Raum Salzburg konkret gilt, zeigt unsere Seite zur Immobilienbewertung in Salzburg. Welches Format Ihr Fall auf welcher Seite der Grenze verlangt, klären wir vorab in einer kostenlosen Ersteinschätzung — die rechtliche Abstimmung beider Verfahren gehört zu Anwälten in beiden Ländern.
Fazit
Im österreichischen Aufteilungsverfahren ist der Wert der Liegenschaft keine Nebenfrage: Er bestimmt, wer die Ehewohnung übernehmen kann, wie hoch die Ausgleichszahlung ausfällt und ob eine einvernehmliche Lösung trägt. Wer früh eine neutrale, begründete Zahl hat, verhandelt nicht über Gefühle, sondern über Fakten — und wahrt die Jahresfrist ohne Zeitdruck. Unser Haus bewertet zwischen München und Salzburg in beiden Rechtsräumen, zertifiziert nach der international anerkannten DIN EN ISO/IEC 17024, zum Festpreis und mit der Diskretion, die diese Lage verlangt: Rückruf zum Wunschtermin, getrennte Kommunikation mit beiden Seiten, keine Partei — nur die Zahl. Eine kostenlose Ersteinschätzung klärt, welches Format Ihr Fall verlangt, dies- und jenseits der Grenze.
Zur Immobilienbewertung bei Scheidung →Quellen
- Ehegesetz (EheG), insb. §§ 81–97 (Aufteilung, Ausgleichszahlung, Jahresfrist), geltende Fassung (RIS)
- oesterreich.gv.at: Allgemeines zur Scheidung — einvernehmliche und strittige Scheidung
- oesterreich.gv.at: Ehegüterrecht und partnerschaftliches Vermögen — Aufteilung bei Scheidung
- Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG), BGBl. Nr. 150/1992, geltende Fassung (RIS)
