Kaufpreisaufteilung: So maximieren Sie den Gebäudeanteil für eine höhere AfA

Warum wenige Prozentpunkte über Tausende Euro Steuer entscheiden

Wer eine vermietete Immobilie kauft, zahlt einen Gesamtpreis — steuerlich zählt aber nur ein Teil davon. Der Grund und Boden nutzt sich nicht ab und ist deshalb nicht abschreibbar; abschreiben lässt sich allein das Gebäude (§ 7 Abs. 4 EStG). Die jährliche Abschreibung für Abnutzung (AfA) bemisst sich damit ausschließlich am Gebäudeanteil der Anschaffungskosten. Genau hier entscheidet sich, wie hoch Ihre steuerlich absetzbaren Kosten Jahr für Jahr ausfallen.

Weil auch die Kaufnebenkosten — Grunderwerbsteuer, Notar, Makler — im selben Verhältnis auf Boden und Gebäude aufgeteilt werden, wirkt jeder Prozentpunkt doppelt. Ein um zehn Prozentpunkte höherer Gebäudeanteil erhöht die AfA-Basis bei einer Immobilie von 500.000 € um 50.000 € — und damit die jährliche Abschreibung dauerhaft. Über eine typische Abschreibungsdauer von 50 Jahren summiert sich das zu einem fünfstelligen Steuervorteil.

Für die Höhe der AfA gibt es zwei Stellschrauben: den Gebäudeanteil (die Kaufpreisaufteilung) und den AfA-Satz (die Restnutzungsdauer). Dieser Beitrag widmet sich der ersten — wie Sie den Gebäudeanteil rechtssicher und möglichst hoch ansetzen. Den zweiten Hebel behandeln wir im Ratgeber zur Restnutzungsdauer; beide lassen sich kombinieren und verstärken sich gegenseitig.

Die Rechtslage: Wie der Kaufpreis aufzuteilen ist

Der Bundesfinanzhof gibt eine klare Reihenfolge vor. An erster Stelle steht die vertragliche Aufteilung im Kaufvertrag: Haben Käufer und Verkäufer den Kaufpreis dort ausdrücklich auf Boden und Gebäude verteilt, folgt das Finanzamt dieser Vereinbarung grundsätzlich — vorausgesetzt, sie ist wirtschaftlich vernünftig und nicht nur zum Schein getroffen. Eine im Vertrag dokumentierte, nachvollziehbar begründete Aufteilung ist deshalb der einfachste und günstigste Hebel überhaupt.

Fehlt eine solche Vereinbarung oder verfehlt sie die realen Wertverhältnisse grob, ist der Kaufpreis nach dem Verhältnis der Verkehrswerte von Grund und Boden einerseits und Gebäude andererseits aufzuteilen. Ausdrücklich unzulässig ist die sogenannte Restwertmethode, bei der man nur den Bodenwert bestimmt und den kompletten Rest dem Gebäude zuschlägt — der BFH hat sie bereits im Jahr 2000 verworfen (IX R 86/97). Beide Werte müssen vielmehr eigenständig nach den normierten Verfahren der ImmoWertV 2021 — Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren — ermittelt und der Kaufpreis dann anteilig verteilt werden.

Der Bodenwert ergibt sich dabei aus dem amtlichen Bodenrichtwert multipliziert mit der Grundstücksfläche. Das ist aber nur die eine Seite der Gleichung. Ohne eine methodisch saubere Ermittlung des Gebäudewerts steht das Verhältnis nicht fest — und genau an dieser Stelle beginnt der Streit mit dem Finanzamt regelmäßig.

Die BMF-Arbeitshilfe: praktisch, aber mit Schlagseite

Um die Aufteilung zu vereinfachen, stellt das Bundesfinanzministerium eine kostenlose Excel-Datei bereit — die „Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück“. Sie ist bei Finanzämtern beliebt, weil sie mit wenigen Eingaben ein Ergebnis liefert. Das Problem: Die Arbeitshilfe rechnet im Kern mit einem vereinfachten Sachwertverfahren und berücksichtigt keinen Orts- oder Regionalisierungsfaktor.

Die Folge ist eine systematische Verzerrung zulasten des Gebäudeanteils — und zwar genau dort, wo die Bodenrichtwerte hoch sind. In Ballungsräumen wie München, dem Speckgürtel oder den gefragten Lagen zwischen Rosenheim und Salzburg treibt der hohe Bodenwert den rechnerischen Bodenanteil nach oben, während der Gebäudewert kleingerechnet wird. Nicht selten weist die Arbeitshilfe Bodenanteile von 60, 70 oder mehr Prozent aus — Werte, die mit der tatsächlichen Bausubstanz eines gepflegten Wohnhauses wenig zu tun haben.

Das BMF hat die Arbeitshilfe nach der Kritik der Rechtsprechung mehrfach überarbeitet — zuletzt in den Fassungen 2025/2026 — und um Hinweise zu weiteren Wertermittlungsverfahren ergänzt. Ein schematisches Massenwerkzeug bleibt sie dennoch: Sie ersetzt keine Bewertung des Einzelfalls und kennt die Besonderheiten Ihrer Immobilie nicht.

BFH IX R 26/19: Das Urteil, das die Arbeitshilfe relativiert

Mit Urteil vom 21. Juli 2020 (IX R 26/19) hat der Bundesfinanzhof der Arbeitshilfe klare Grenzen gesetzt. Sie ist danach weder eine Rechtsnorm noch eine die Finanzämter bindende Verwaltungsanweisung, sondern verfahrensrechtlich lediglich „Parteivortrag“ des Finanzamts. Weder das Finanzgericht noch der Steuerpflichtige sind an ihr Ergebnis gebunden.

Der BFH begründete das ausdrücklich mit den handwerklichen Schwächen: Die Verengung auf das vereinfachte Sachwertverfahren und das Fehlen eines Regionalisierungsfaktors gewährleisteten die von der Rechtsprechung geforderte Aufteilung nach realen Verkehrswerten nicht. Kommt es zum Streit, ist nach realen Verkehrswerten aufzuteilen — und das Gericht muss dazu regelmäßig ein Gutachten eines qualifizierten Sachverständigen einholen.

Für Sie als Käufer heißt das: Wendet das Finanzamt die Arbeitshilfe an und kürzt Ihre AfA, stehen Sie dem nicht wehrlos gegenüber. Ein qualifiziertes Gutachten, das den Gebäudewert methodisch korrekt ermittelt, tritt der Arbeitshilfe auf Augenhöhe entgegen — denn beide sind rechtlich nur Vortrag, und das überzeugendere, besser begründete Gutachten setzt sich durch.

Rechenbeispiel: Was der höhere Gebäudeanteil konkret bringt

Wie groß der Effekt ist, zeigt ein vereinfachtes Beispiel (Beispielrechnung, keine Steuerberatung im Einzelfall). Angenommen, Sie erwerben eine vermietete Eigentumswohnung in München, Baujahr 1975, mit Anschaffungskosten von 500.000 €, einem AfA-Satz von 2 % und einem persönlichen Grenzsteuersatz von 42 %. Die BMF-Arbeitshilfe setzt den Bodenanteil hoch an; ein Gutachten weist die realen Verkehrswerte nach:

Der Unterschied von 125.000 € beim Gebäudeanteil bedeutet 2.500 € mehr Abschreibung pro Jahr und rund 1.050 € mehr Steuerersparnis — jedes Jahr, über die gesamte Abschreibungsdauer. Allein in den ersten zehn Jahren summiert sich der Vorteil auf über 10.000 €. Die Kosten eines Gutachtens haben sich damit in diesem Beispiel bereits im ersten bis zweiten Jahr amortisiert. Den konkreten Vorteil für Ihre Immobilie sollten Sie mit Ihrem Steuerberater durchrechnen.

Drei Wege, den Gebäudeanteil rechtssicher anzusetzen

Den Gebäudeanteil zu „maximieren“ heißt nicht, ihn künstlich hochzurechnen — das hält keiner Betriebsprüfung stand. Es heißt, den real zutreffenden, in Ballungsräumen oft höheren Gebäudewert methodisch sauber nachzuweisen. Dafür gibt es drei Ansatzpunkte:

Für die Beweiskraft kommt es auf die Qualifikation des Sachverständigen an. Unsere Gutachten werden von einem nach der international anerkannten DIN EN ISO/IEC 17024 (DIA) zertifizierten Sachverständigen erstellt. Diese Zertifizierung ist seit 2009 der öffentlichen Bestellung gleichgestellt (§ 36a GewO); § 6 BelWertV vermutet bei einer ISO-17024-Zertifizierung die erforderliche Qualifikation, was auch das LG Hechingen bestätigt hat (Beschl. v. 19.07.2017 – 1 OH 19/15).

• Aufteilung im Kaufvertrag: Vereinbaren Sie die Verteilung schon beim Notar — nachvollziehbar begründet und wirtschaftlich plausibel. Einer solchen Aufteilung folgt das Finanzamt grundsätzlich, solange sie nicht offensichtlich unrealistisch ist.
• Qualifiziertes Gutachten: Lässt sich der Gebäudewert nur so belastbar nachweisen, ermittelt ein nach der ImmoWertV 2021 erstelltes Gutachten die realen Verkehrswerte von Boden und Gebäude. Ein vollständiges Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB ist zudem vor dem Finanzgericht verwertbar; für die reine Aufteilungsfrage genügt oft ein fokussiertes Kaufpreisaufteilungsgutachten.
• Restnutzungsdauer kombinieren: Ein höherer Gebäudeanteil wirkt umso stärker, je höher der AfA-Satz ist. Ein Restnutzungsdauergutachten kann den Satz über die pauschalen 2 % hinaus anheben — beide Hebel zusammen vervielfachen den Steuereffekt.

Wann sich der Schritt lohnt — und worauf es bei der Neutralität ankommt

Ein Gutachten lohnt sich vor allem in Lagen mit hohen Bodenrichtwerten — also genau in unserem Einsatzgebiet zwischen München und Salzburg —, bei höherpreisigen Objekten und immer dann, wenn das Finanzamt die Arbeitshilfe bereits angesetzt und Ihre AfA gekürzt hat. Je größer die Differenz zwischen dem Ergebnis der Arbeitshilfe und dem realen Gebäudewert, desto schneller die Amortisation.

Dass ein Bewerter, dessen Muttergesellschaft auch als Makler tätig ist, den Gebäudeanteil nicht beliebig nach oben schreibt, sichern drei Dinge: Wir arbeiten zum Festpreis, also ergebnisunabhängig — unser Honorar ändert sich nicht, ob der Gebäudeanteil 55 oder 70 Prozent beträgt. Wir rechnen ausschließlich nach den normierten Verfahren der ImmoWertV 2021. Und wir haften für das Ergebnis. Ein Gutachten, das der Prüfung nicht standhält, nützt niemandem.

Wichtig: Ein Kurzgutachten ist für die Vorlage beim Finanzamt nicht geeignet — hier braucht es ein vollständig dokumentiertes Gutachten. Ob ein Gutachten für das Finanzamt oder eine gezielte Kaufpreisaufteilung der richtige Weg ist, klären wir vorab in einem kostenlosen Erstgespräch — mit verbindlichem Festpreis, bevor Sie sich entscheiden.