05. Juli 2026 · 8 Min. Lesezeit · Von Niko Caspers, Geschäftsführer
Geerbtes Haus: So bewertet das Finanzamt — und so wehren Sie sich gegen zu hohe Werte
Wie das Finanzamt Ihre geerbte Immobilie bewertet
Das Finanzamt besichtigt Ihre Immobilie nicht. Es bewertet im typisierten Massenverfahren nach dem Bewertungsgesetz: Für Eigentumswohnungen und Ein-/Zweifamilienhäuser kommt vorrangig das Vergleichswertverfahren mit den Daten der Gutachterausschüsse zum Einsatz, für vermietete Objekte das Ertragswertverfahren, sonst das Sachwertverfahren — jeweils mit pauschalen Ansätzen.
Was dabei systematisch unberücksichtigt bleibt: Instandhaltungsstau, veraltete Haustechnik, ungünstige Grundrisse, Feuchtigkeitsschäden, Lärmbelastung, eingetragene Wohnrechte oder ein Nießbrauch. Seit der Reform der Bewertungsparameter zum 1. Januar 2023 fallen die typisierten Werte zudem deutlich höher aus als früher — die Schere zwischen Steuerwert und tatsächlichem Marktwert hat sich weiter geöffnet.
Ihr gesetzliches Gegenmittel: § 198 BewG
Der Gesetzgeber kennt die Schwächen der Typisierung und hat deshalb die Öffnungsklausel des § 198 BewG geschaffen: Weisen Sie einen niedrigeren gemeinen Wert nach, muss das Finanzamt diesen ansetzen. Der Nachweis gelingt auf zwei Wegen: durch einen zeitnahen tatsächlichen Verkauf der Immobilie oder durch ein Gutachten.
Beim Gutachten ist die Finanzverwaltung streng: Anerkannt werden nur Gutachten des örtlichen Gutachterausschusses sowie von öffentlich bestellten und vereidigten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen. Maklereinschätzungen, Online-Bewertungen und Gutachten ohne diese Qualifikation werden zurückgewiesen — das Geld dafür ist verloren.
Fristen: Warum Sie jetzt handeln sollten
Gegen den Feststellungsbescheid können Sie innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe Einspruch einlegen. Das Gutachten selbst darf auch später im Einspruchsverfahren nachgereicht werden — aber der Einspruch muss fristgerecht eingelegt sein. Praktisch heißt das: Bescheid erhalten, Frist notieren, Einspruch einlegen (ggf. durch den Steuerberater), parallel die Ersteinschätzung des Sachverständigen einholen.
Bewertet wird immer auf den Todestag des Erblassers. Das ist auch Monate oder Jahre später möglich — der Sachverständige rekonstruiert den Zustand zum Stichtag aus Unterlagen, Fotos und der Ortsbesichtigung.
Wann sich der Gegenbeweis lohnt — und wann nicht
Die Faustregel: Liegt der Bescheidwert mehr als 40.000–50.000 € über dem realistischen Marktwert und wird der persönliche Freibetrag überschritten, übersteigt die Steuerersparnis das Gutachtenhonorar fast immer deutlich. Bei 19 % Steuersatz spart jede 10.000 € Wertkorrektur 1.900 € Steuern.
Kein Gutachten brauchen Sie, wenn der Nachlass innerhalb der Freibeträge bleibt (Ehepartner 500.000 €, Kinder je 400.000 €) oder das Familienheim steuerfrei übergeht. Seriöse Sachverständige prüfen das vorab kostenlos — und raten ab, wenn sich der Aufwand für Sie nicht rechnet.
Fazit
Der Feststellungsbescheid des Finanzamts ist keine endgültige Wahrheit, sondern eine pauschale Schätzung — und § 198 BewG gibt Ihnen das Werkzeug, sie zu korrigieren. Entscheidend sind die Monatsfrist für den Einspruch und die richtige Qualifikation des Gutachters. Lassen Sie Ihr Korrekturpotenzial kostenlos einschätzen, bevor die Frist verstreicht.
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