Immobilienwert vom Finanzamt zu hoch angesetzt? So weisen Sie den echten Wert nach (§ 198 BewG)

Die kurze Antwort

Wenn das Finanzamt den Immobilienwert zu hoch angesetzt hat, müssen Sie den Bescheid nicht hinnehmen: § 198 des Bewertungsgesetzes verpflichtet die Finanzverwaltung, einen niedrigeren gemeinen Wert anzusetzen, wenn Sie ihn nachweisen. Der Nachweis gelingt auf zwei Wegen — durch das Gutachten eines qualifizierten Sachverständigen oder durch einen tatsächlichen Verkauf der Immobilie innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag.

Entscheidend ist die Frist: Gegen den Feststellungsbescheid können Sie innerhalb eines Monats Einspruch einlegen (§ 355 AO). Der Einspruch sichert Ihre Rechte — das Gutachten selbst dürfen Sie auch danach im laufenden Verfahren nachreichen.

Warum das Finanzamt systematisch zu hoch bewertet

Das Finanzamt besichtigt Ihre Immobilie nicht. Es bewertet für Erbschaft- und Schenkungsteuer im typisierten Massenverfahren nach dem Bewertungsgesetz — mit pauschalen Parametern, Bodenrichtwerten und standardisierten Verfahren. Individuelle Wertminderer bleiben dabei systematisch unberücksichtigt: Sanierungsstau, veraltete Haustechnik, ungünstige Grundrisse, Feuchteschäden, Lärmlagen, eingetragene Wohnrechte oder ein Nießbrauch.

Seit der Reform der Bewertungsparameter zum 1. Januar 2023 fallen die typisierten Werte zusätzlich höher aus als zuvor. In unserer Region verschärft sich das Problem: Zwischen München und Salzburg sind die Bodenrichtwerte so hoch, dass schon durchschnittliche Objekte die persönlichen Freibeträge überschreiten — und jede Überbewertung direkt Steuern kostet.

Die Folge: Der festgestellte Grundbesitzwert liegt regelmäßig über dem Preis, den der Markt tatsächlich zahlen würde. Genau für diese Fälle existiert die Öffnungsklausel des § 198 BewG.

§ 198 BewG: Ihre zwei Nachweiswege im Vergleich

Der Gesetzestext ist knapp, aber eindeutig: Weisen Sie nach, dass der gemeine Wert am Bewertungsstichtag niedriger ist als der typisierte Wert, ist der niedrigere Wert anzusetzen. Für den Nachweis erkennt die Finanzverwaltung zwei Wege an — welcher für Sie passt, hängt vor allem davon ab, ob die Immobilie verkauft wird oder im Bestand bleibt.

Weg 1: Das Gutachten — und woran es scheitern kann

Beim Gutachten ist die Finanzverwaltung streng — in doppelter Hinsicht. Erstens bei der Person: Anerkannt werden Gutachten des örtlichen Gutachterausschusses sowie von öffentlich bestellten und vereidigten oder nach der international anerkannten DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen. Makler-Einschätzungen, Online-Bewertungen und Kurzgutachten ohne diese Qualifikation werden zurückgewiesen — unabhängig von ihrem Inhalt.

Zweitens beim Inhalt: Die Finanzgerichte verlangen ein Gutachten, das methodisch der Immobilienwertermittlungsverordnung folgt, jede Annahme nachvollziehbar begründet und in sich widerspruchsfrei ist. Ein Gutachten, das Abschläge behauptet statt herleitet, verfehlt den Nachweis — dann bleibt es beim typisierten Wert, und das Honorar war umsonst. Worauf es im Detail ankommt, zeigt unsere Leistungsseite zum Gutachten für das Finanzamt.

Bewertet wird immer auf den Stichtag — bei einer Erbschaft der Todestag, bei einer Schenkung der Tag der Ausführung. Das funktioniert auch Monate später: Der Sachverständige rekonstruiert den Zustand zum Stichtag aus Unterlagen, Fotos und dem Ortstermin.

Weg 2: Der zeitnahe Verkaufspreis — und warum die Reihenfolge entscheidet

Der zweite Weg wird häufig übersehen: Wurde die Immobilie innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft, kann der tatsächlich erzielte Kaufpreis als Nachweis dienen — sofern sich die maßgeblichen Verhältnisse zwischen Verkauf und Stichtag nicht verändert haben. Verkäufe an Angehörige oder unter Nahestehenden zählen dabei nicht als gewöhnlicher Geschäftsverkehr.

In der Praxis hat dieser Weg allerdings zwei Unwägbarkeiten: Gewissheit besteht erst nach dem Notartermin — bis dahin wissen Sie weder, ob der Verkauf im Jahresfenster gelingt, noch ob der Preis tatsächlich unter dem Bescheidwert liegt. Und ohne fundierte Wertbasis fehlt dem Verkauf selbst der Kompass: Wer den Angebotspreis schätzt statt ermittelt, riskiert, unter Wert zu verkaufen oder monatelang über dem Markt anzubieten.

Deshalb entscheidet die Reihenfolge: Das Gutachten vor dem Verkauf liefert beides — den belastbaren Angebotspreis für die Vermarktung und einen Steuernachweis, der vom Verkaufsverlauf unabhängig ist. Steht der Verkauf ohnehin an, begleitet Sie auf Wunsch die ALPHAUS Immobilien GmbH auch bei der Vermarktung — welcher Weg in Ihrem Fall trägt, klären wir in der kostenlosen Ersteinschätzung, die steuerliche Einordnung übernimmt Ihr Steuerberater.

Fristen und Ablauf: die Monatsfrist ist der kritische Punkt

Nach Bekanntgabe des Feststellungsbescheids läuft die Einspruchsfrist von einem Monat (§ 355 AO). Wird sie versäumt, wird der festgestellte Wert bestandskräftig — auch wenn er erkennbar zu hoch ist. Nachträgliche Korrekturen sind dann nur noch in engen Ausnahmefällen möglich.

Der bewährte Ablauf: Bescheid prüfen, Frist notieren, Einspruch fristgerecht einlegen — das übernimmt in der Regel Ihr Steuerberater. Parallel holen Sie die Ersteinschätzung des Sachverständigen ein: Sie zeigt, ob und wie viel Korrekturpotenzial Ihre Immobilie realistisch hat, bevor Sie ein Honorar ausgeben. Das fertige Gutachten reichen Sie anschließend im Einspruchsverfahren nach.

Wie die Bewertung im Erbfall insgesamt abläuft — vom Feststellungsbescheid bis zur Steuer — haben wir im Ratgeber Geerbtes Haus: So bewertet das Finanzamt beschrieben.

Wann sich der Nachweis rechnet

Die Rechnung ist einfach: Jede Wertkorrektur um 10.000 € spart bei einem Erbschaftsteuersatz von 19 % rund 1.900 € Steuern. Liegt der Bescheidwert 100.000 € über dem tatsächlichen Marktwert — in der Region München–Salzburg keine Seltenheit —, stehen dem Gutachtenhonorar schnell fünfstellige Ersparnisse gegenüber.

Kein Nachweis lohnt sich, wenn der Erwerb innerhalb der persönlichen Freibeträge bleibt (Ehepartner 500.000 €, Kinder je 400.000 €) oder das Familienheim steuerfrei übergeht. Diese Vorprüfung gehört an den Anfang, nicht ans Ende — wir nehmen sie in der Ersteinschätzung kostenlos vor und raten ab, wenn sich der Aufwand für Sie nicht rechnet. Die steuerliche Gesamtwürdigung Ihres Falls bleibt Aufgabe Ihres Steuerberaters; auf Wunsch vermitteln wir aus unserem Netzwerk, kostenlos und unverbindlich — die Beratung erfolgt stets durch die Kanzlei selbst.