Erbschaftsteuer auf Immobilien berechnen: Freibeträge, Steuerklassen, Bewertung und Fristen im Überblick

Erbschaftsteuer auf Immobilien: die Grundformel

Die Erbschaftsteuer auf eine geerbte Immobilie berechnet sich in drei Schritten. Zuerst wird der steuerliche Wert der Immobilie bestimmt — nicht der Preis, den Sie am Markt erzielen würden, sondern ein vom Finanzamt nach dem Bewertungsgesetz ermittelter Wert. Von diesem Wert wird Ihr persönlicher Freibetrag abgezogen. Was übrig bleibt, ist der steuerpflichtige Erwerb, auf den der Steuersatz Ihrer Steuerklasse angewendet wird. Die Formel lautet also: Steuerwert der Immobilie minus Freibetrag, das Ergebnis mal Steuersatz gleich Erbschaftsteuer.

Jede dieser drei Größen bietet Spielraum. Der Freibetrag hängt davon ab, wie nah Sie mit der verstorbenen Person verwandt waren. Der Steuersatz steigt mit dem Wert und mit der Entfernung des Verwandtschaftsgrades. Und der Steuerwert selbst — die größte Position — ist im Massenverfahren geschätzt und deshalb oft angreifbar. Bevor gerechnet wird, lohnt sich außerdem immer die Frage, ob eine Steuerbefreiung greift: Das selbst genutzte Familienheim kann komplett steuerfrei bleiben.

Schritt 1: Wie das Finanzamt den Immobilienwert bestimmt

Das Finanzamt besichtigt Ihre geerbte Immobilie nicht. Es bewertet sie im typisierten Massenverfahren nach den §§ 176 ff. Bewertungsgesetz (BewG) und stellt den sogenannten Grundbesitzwert in einem gesonderten Feststellungsbescheid nach § 151 BewG fest. Für Eigentumswohnungen und Ein- oder Zweifamilienhäuser kommt vorrangig das Vergleichswertverfahren zum Einsatz, für vermietete Objekte das Ertragswertverfahren und ansonsten das Sachwertverfahren — jeweils mit pauschalen Parametern der Gutachterausschüsse und typisierten Kostenansätzen.

Der Haken: Individuelle wertmindernde Umstände bleiben im Schema unberücksichtigt — Instandhaltungsstau, veraltete Haustechnik, ungünstige Grundrisse, Feuchteschäden, Lärm oder eingetragene Rechte wie ein Nießbrauch oder Wohnrecht. Seit der Reform der Bewertungsparameter zum 1. Januar 2023, mit der Sach- und Ertragswertverfahren an die ImmoWertV 2021 angeglichen wurden, fallen die typisierten Werte in vielen Regionen zudem spürbar höher aus. Für die Erbschaftsteuer ist das ungünstig, denn je höher der angesetzte Wert, desto höher die Steuer. Genau hier setzt später der Gegenbeweis nach § 198 BewG an.

Schritt 2: Steuerklasse und persönlicher Freibetrag

Wer erbt, wird nach § 15 ErbStG einer von drei Steuerklassen zugeordnet — und die entscheidet zusammen mit dem Verwandtschaftsgrad über den persönlichen Freibetrag nach § 16 ErbStG. Je enger die Verwandtschaft, desto höher der Freibetrag und desto niedriger der Steuersatz. Ehegatten und Kinder sind am besten gestellt, entfernte Verwandte und familienfremde Erben am schlechtesten.

Zusätzlich zum persönlichen Freibetrag steht überlebenden Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern ein Versorgungsfreibetrag von 256.000 € zu (§ 17 ErbStG), Kindern je nach Alter zwischen 10.300 € und 52.000 €. Dieser wird jedoch um den Kapitalwert steuerfreier Versorgungsbezüge — etwa einer Witwenrente — gekürzt. Wichtig für die Nachlassplanung: Bei Schenkungen zu Lebzeiten lassen sich dieselben Freibeträge alle zehn Jahre erneut ausschöpfen; mehr dazu bei der Immobilienbewertung für Schenkungen.

Schritt 3: Der Steuersatz nach § 19 ErbStG

Auf den steuerpflichtigen Erwerb — also den Steuerwert nach Abzug des Freibetrags — wird der progressive Steuersatz nach § 19 ErbStG angewendet. Er richtet sich nach Steuerklasse und Höhe des Erwerbs. Die folgende Tabelle zeigt die Sätze bis zu den mittleren Wertstufen, die für private Immobilienerbschaften am relevantesten sind.

Anders als bei der Einkommensteuer wird der jeweilige Satz nicht nur auf den übersteigenden Teil, sondern auf den gesamten steuerpflichtigen Erwerb angewendet (Vollwertbesteuerung). Schon wenige Euro über einer Wertgrenze können deshalb in die nächsthöhere Satzstufe rutschen lassen. Für solche Grenzfälle mildert der Härteausgleich nach § 19 Abs. 3 ErbStG die Mehrbelastung ab — die zusätzliche Steuer darf einen bestimmten Anteil des die Grenze übersteigenden Betrags nicht überschreiten. Gerade an einer Wertgrenze kann ein niedrigerer, aber belastbar nachgewiesener Immobilienwert daher überproportional viel Steuer sparen.

Rechenbeispiel: geerbtes Mietshaus (fiktiv)

Ein Beispiel zur Veranschaulichung — die Zahlen sind frei gewählt: Eine Tochter erbt von ihrem Vater ein vermietetes Mehrfamilienhaus. Das Finanzamt stellt einen Grundbesitzwert von 900.000 € fest. Weil das Objekt zu Wohnzwecken vermietet ist, werden nach § 13d ErbStG nur 90 % angesetzt, also 810.000 €. Davon zieht die Tochter ihren Freibetrag von 400.000 € ab. Der steuerpflichtige Erwerb beträgt 410.000 € und fällt in Steuerklasse I in die Stufe bis 600.000 €, also 15 %. Die Erbschaftsteuer liegt bei rund 61.500 €.

Nun der zweite Fall: Ein Verkehrswertgutachten weist nach, dass das Haus wegen Sanierungsstau und laufender Mietverhältnisse tatsächlich nur 780.000 € wert ist. Mit dem 10-Prozent-Abschlag sind das 702.000 €, abzüglich Freibetrag 302.000 € steuerpflichtiger Erwerb — weiterhin 15 %, also rund 45.300 € Steuer. Die Differenz von etwa 16.200 € übersteigt die Kosten eines Gutachtens um ein Vielfaches. Dies ist ein Beispiel; wie hoch die Ersparnis im Einzelfall ausfällt, hängt vom nachgewiesenen Wert ab.

Steuerfrei erben: Familienheim und vermietete Wohnungen

Bevor Sie rechnen, prüfen Sie die Befreiungen. Das selbst genutzte Familienheim kann nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG vollständig steuerfrei übergehen. Erben Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner die gemeinsam bewohnte Immobilie und nutzen sie unverzüglich zehn Jahre lang selbst weiter, bleibt sie ohne Größenbegrenzung steuerfrei. Bei Kindern gilt dasselbe, allerdings gedeckelt auf 200 m² Wohnfläche — der darüber liegende Anteil ist steuerpflichtig. Voraussetzung ist stets, dass der Erblasser bis zum Tod dort gewohnt hat und die Selbstnutzung tatsächlich über zehn Jahre fortbesteht; ein Verkauf oder Auszug innerhalb dieser Frist lässt die Befreiung rückwirkend entfallen.

Für vermietete Wohnimmobilien gibt es keinen vollständigen Erlass, aber den bereits erwähnten Bewertungsabschlag von 10 % nach § 13d ErbStG — es werden also nur 90 % des Werts angesetzt. Und wenn die Immobilie mit einem Wohnrecht oder Nießbrauch belastet ist, mindert dessen Kapitalwert den steuerlichen Wert zusätzlich. Solche Belastungen werden im typisierten Finanzamtsverfahren nicht automatisch berücksichtigt, lassen sich aber im Rahmen einer sachverständigen Bewertung sauber herausarbeiten. Weitere Fallstricke rund um den Feststellungsbescheid haben wir im Ratgeber zur Bewertung geerbter Immobilien durch das Finanzamt vertieft.

Zu hoher Steuerwert? Der Gegenbeweis nach § 198 BewG

Weil das Finanzamt typisiert und ohne Besichtigung bewertet, liegt der festgestellte Wert häufig über dem tatsächlichen Marktwert. § 198 BewG räumt Erben das Recht ein, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen — dann ist dieser anzusetzen. Der Nachweis gelingt entweder über einen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommenen Kaufpreis innerhalb eines Jahres um den Bewertungsstichtag oder über ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten. Seit dem 1. Januar 2023 nennt § 198 Abs. 2 BewG ausdrücklich, wer ein solches Gutachten erstellen darf: der Gutachterausschuss, öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige sowie Sachverständige, die nach der DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert sind. Diese Zertifizierung ist damit im Gesetz selbst als geeignet anerkannt.

Genau in diesem Rahmen arbeiten unsere Sachverständigen: Sie sind nach der international anerkannten DIN EN ISO/IEC 17024 (DIA) zertifiziert, seit 2009 ist diese Zertifizierung der öffentlichen Bestellung gleichgestellt (§ 36a GewO). Für den Nachweis nach § 198 BewG benötigen Sie ein vollständiges Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB — ein Kurzgutachten genügt gegenüber dem Finanzamt nicht und dient nur Ihrer eigenen Orientierung. Weil unser Gutachten im Erbfall zum Festpreis ab 1.990 € erstellt wird, steht das Honorar vor der Bewertung fest und hängt nicht vom ermittelten Wert ab. Wie die Nachweisführung gegenüber der Behörde im Detail abläuft, beschreibt unsere Leistung Gutachten für das Finanzamt.

Fristen, die Sie kennen müssen

Die Erbschaftsteuer entsteht mit dem Tod des Erblassers (§ 9 ErbStG); Bewertungsstichtag ist der Todestag. Ein Gutachten muss den Wert deshalb auf genau dieses Datum beziehen, nicht auf den Tag der Erstellung. Danach laufen mehrere Fristen parallel, und die entscheidende ist die Einspruchsfrist gegen den Feststellungsbescheid über den Grundbesitzwert.

• Anzeige des Erwerbs: Grundsätzlich binnen drei Monaten nach Kenntnis vom Erbfall beim Finanzamt (§ 30 ErbStG) — bei notariellen Testamenten oder Erbscheinen meldet oft schon das Gericht oder der Notar.
• Steuererklärung: Erst nach Aufforderung durch das Finanzamt abzugeben; die eingeräumte Frist beträgt mindestens einen Monat (§ 31 ErbStG).
• Einspruch gegen den Feststellungsbescheid: Nur einen Monat nach Bekanntgabe (§ 355 AO). Danach wird der festgestellte Wert bestandskräftig — der Nachweis nach § 198 BewG sollte also frühzeitig vorbereitet werden.
• Familienheim-Befreiung: Die Selbstnutzung muss über zehn Jahre fortbestehen, sonst entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend.