Haus geerbt und verkaufen: Welche Steuern jetzt zählen — Spekulationsfrist, Erbschaftsteuer und die richtige Reihenfolge

Die kurze Antwort

Beim Verkauf eines geerbten Hauses sind zwei Steuern sauber zu trennen: die Erbschaftsteuer auf den Erwerb und die Einkommensteuer auf den Verkaufsgewinn — umgangssprachlich Spekulationssteuer. Erbschaftsteuer entsteht, jenseits der Freibeträge, bereits mit dem Erbfall — ob Sie verkaufen oder nicht. Spekulationssteuer fällt dagegen nur an, wenn zwischen der Anschaffung durch den Erblasser und Ihrem Verkauf weniger als zehn Jahre liegen und keine Selbstnutzungs-Ausnahme greift.

Die wichtigste Weichenstellung des § 23 EStG: Der Erbfall startet die Zehnjahresfrist nicht neu. Sie übernehmen die laufende Frist des Erblassers — hat er das Haus vor mehr als zehn Jahren angeschafft, bleibt Ihr Verkaufsgewinn einkommensteuerfrei. Für beide gilt: Wer den Wert vor dem Verkauf sachverständig klären lässt, gewinnt einen belastbaren Angebotspreis und einen verkaufsunabhängigen Nachweis gegenüber dem Finanzamt.

Erbschaftsteuer und Spekulationssteuer: zwei Steuern, zwei getrennte Fragen

Haus geerbt, Verkauf geplant — steuerlich stellen sich zwei Fragen, die häufig vermengt werden. Die erste betrifft den Erwerb: Auf das Geerbte kann Erbschaftsteuer anfallen. Die zweite den Verkauf: Auf den Veräußerungsgewinn kann Einkommensteuer anfallen — rechtlich ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG, im Sprachgebrauch Spekulationssteuer.

Beide folgen eigenen Regeln, Fristen und Hebeln. Der Verkauf löst keine Erbschaftsteuer aus — er kann aber über den erzielten Preis auf sie zurückwirken, dazu später mehr. Die Übersicht trennt die beiden Ebenen.

Erbschaftsteuer: Was mit dem Erbfall bereits entschieden ist

Die Erbschaftsteuer knüpft an den Erwerb an. Das Finanzamt stellt den Grundbesitzwert Ihrer Immobilie im typisierten Massenverfahren fest — ohne Besichtigung, nach pauschalen Parametern. Von diesem Wert werden Ihre persönlichen Freibeträge abgezogen (Ehepartner 500.000 €, Kinder je Elternteil 400.000 €); nur der übersteigende Teil wird besteuert. Die vollständige Rechnung — Steuerklassen, Steuersätze, Befreiungen — zeigt unser Ratgeber Erbschaftsteuer auf Immobilien berechnen.

Für Verkäufer wichtig: Der festgestellte Wert ist angreifbar. Liegt er über dem tatsächlichen Marktwert — in der Region zwischen München und Salzburg wegen der hohen Bodenrichtwerte keine Seltenheit —, können Sie nach § 198 BewG einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen: durch das Gutachten eines qualifizierten Sachverständigen oder durch einen zeitnah erzielten Verkaufspreis. Beide Wege, die Monatsfrist für den Einspruch und die Anforderungen an das Gutachten behandelt unser Ratgeber Immobilienwert vom Finanzamt zu hoch.

Eine Wechselwirkung sollten Verkäufer kennen: Die Befreiung für das selbst genutzte Familienheim setzt voraus, dass die Selbstnutzung zehn Jahre fortbesteht — wird sie vorher aufgegeben, entfällt sie rückwirkend. Ein geplanter Verkauf und diese Befreiung schließen sich deshalb regelmäßig aus; diese Weiche stellt der Steuerberater, bevor der Verkauf startet.

Die Zehnjahresfrist: Warum die Besitzzeit des Erblassers für Sie weiterläuft

Die zweite Steuerfrage entscheidet sich an der Spekulationsfrist des § 23 EStG: Wer eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung wieder veräußert, versteuert den Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft. Für Erben enthält das Gesetz die entscheidende Weichenstellung: Der Erbfall ist keine Anschaffung. Sie haben das Haus unentgeltlich erworben — deshalb wird Ihnen die Anschaffung durch den Erblasser zugerechnet (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Die Spekulationsfrist beginnt mit der Erbschaft also nicht neu; die Zehnjahresfrist des Erblassers läuft für Sie schlicht weiter.

Maßgeblich ist das Datum des notariellen Kaufvertrags des Erblassers — nicht Grundbucheintrag, Schlüsselübergabe oder Todestag. Hat der Erblasser das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft oder gebaut — oder hat er es seinerseits geerbt, sodass die Kette noch weiter zurückreicht —, können Sie das geerbte Haus sofort verkaufen: Der Gewinn bleibt einkommensteuerfrei.

Daneben kennt § 23 EStG eine Ausnahme für selbst genutzte Immobilien: Steuerfrei bleibt der Verkauf auch innerhalb der zehn Jahre, wenn das Haus zwischen Anschaffung und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde — oder im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren, wobei angebrochene Jahre genügen können. Beim geerbten Haus wird dabei auch die Selbstnutzung des Erblassers zugerechnet. Ob die Ausnahme in Ihrer Konstellation trägt, würdigt Ihr Steuerberater; auf Wunsch vermitteln wir aus unserem Netzwerk, kostenlos und unverbindlich — die Beratung erfolgt stets durch die Kanzlei selbst.

Ein wichtiger Sonderfall ist die Erbengemeinschaft: Zahlen Sie Miterben für deren Anteile aus, erwerben Sie diese Anteile entgeltlich — für sie beginnt eine neue, eigene Zehnjahresfrist; ein späterer Verkauf kann insoweit steuerpflichtig sein, obwohl die Frist des Erblassers längst abgelaufen ist. Solche Konstellationen gehören vor der Auseinandersetzung auf den Tisch des Steuerberaters.

Verkauf innerhalb der zehn Jahre: So entsteht der steuerpflichtige Gewinn

Fällt der Verkauf in die Zehnjahresfrist, wird der Veräußerungsgewinn steuerpflichtig — dem Konzept nach: Verkaufspreis abzüglich der ursprünglichen Anschaffungs- und Herstellungskosten des Erblassers, abzüglich Ihrer Verkaufsnebenkosten. Die verbreitete Annahme, besteuert werde nur die Wertsteigerung seit dem Erbfall, ist falsch: Der vom Finanzamt festgestellte Grundbesitzwert spielt für die Einkommensteuer keine Rolle. War das Haus vermietet, mindern zudem die in Anspruch genommenen Abschreibungen die Anschaffungskosten — der steuerpflichtige Gewinn steigt entsprechend.

Zur Veranschaulichung mit frei gewählten Zahlen: Der Erblasser kaufte das Haus acht Jahre vor Ihrem Verkauf für 400.000 €; Sie veräußern für 650.000 €. Vereinfacht entsteht ein Gewinn von 250.000 €, der Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz unterliegt — bei angenommenen 42 % rund 105.000 € Steuer. Einen festen Spekulationssteuersatz gibt es nicht; der Gewinn wird Ihrem übrigen Einkommen zugerechnet. Steuerfrei bleibt er nur unterhalb der Freigrenze von 1.000 € pro Jahr (§ 23 Abs. 3 EStG, seit 2024) — bei Immobilien eine theoretische Größe.

Derselbe Fall, gut zwei Jahre später verkauft — nach Ablauf der zehn Jahre —, wäre vollständig einkommensteuerfrei. Der Verkaufszeitpunkt ist damit ein erheblicher Hebel. Ob sich das Abwarten wirtschaftlich lohnt, hängt von Marktlage, Unterhaltskosten und Ihrer Lebenssituation ab; die steuerliche Würdigung des Einzelfalls gehört in die Hände Ihres Steuerberaters.

Die Reihenfolge entscheidet: erst der Wert, dann der Verkauf

Ob Sie die geerbte Immobilie verkaufen oder behalten, ist dabei keine reine Steuerfrage. Für das Behalten sprechen laufende Mieterträge, eine absehbar ablaufende Spekulationsfrist oder die eigene Nutzung; für den Verkauf sprechen Sanierungsbedarf, die Entfernung zum Objekt oder eine Erbengemeinschaft, die sich auseinandersetzen will. Gemeinsam ist allen Abwägungen: Sie beginnen mit derselben Zahl.

Denn seriös beantworten lässt sich die Frage erst, wenn der Wert steht. Er bestimmt, ob die Freibeträge überschritten sind, ob sich ein Nachweis nach § 198 BewG lohnt, wie hoch ein möglicher Veräußerungsgewinn ausfiele — und was ein realistischer Angebotspreis ist: Wer zu hoch startet, steht monatelang am Markt; wer zu niedrig startet, verschenkt Vermögen.

Zwischen Verkauf und Erbschaftsteuer besteht zudem eine direkte Verbindung: Ein Kaufpreis, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt wird, kann als Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG dienen. Verlassen sollten Sie sich darauf nicht: Ob der Verkauf im Jahresfenster gelingt und der Preis unter dem Bescheidwert liegt, zeigt erst der Notartermin. Das Gutachten vor dem Verkauf liefert beides zusammen — einen belastbaren Angebotspreis für die Vermarktung und einen Steuernachweis, der vom Verkaufsverlauf unabhängig ist. Die Reihenfolge entscheidet.

Unsere Sachverständigen sind nach der international anerkannten DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert — einer Qualifikation, die § 198 BewG für den Nachweis ausdrücklich anerkennt — und arbeiten zum verbindlichen Festpreis: Unser Honorar ist vom Ergebnis entkoppelt. Steht der Verkauf ohnehin an, begleitet Sie auf Wunsch die ALPHAUS Immobilien GmbH auch bei der Vermarktung. Den Anfang macht die kostenlose Ersteinschätzung über unsere Anfrage; alle Einzelheiten zur Bewertung im Erbfall bündelt die Leistungsseite Immobilienbewertung bei Erbschaft.